Comment réussir une revente LMNP à la suite d’une défiscalisation Censi Bouvard ?

Les Logements meublés non professionnels (LMNP) sont des biens immobiliers qui prennent en compte les résidences neuves ou rénovées telles que les Ehpad, les résidences pour étudiants, etc. Grâce à la loi Censi Bouvard, les investisseurs qui acquièrent ces types de biens bénéficient de nombreux avantages en ce qui concerne les taxes fiscales. Après un temps d’acquisition, ces investisseurs peuvent revendre leurs biens LMNP et se lancer dans une autre aventure. Cependant, la revente d’un bien LMNP après défiscalisation suscite quelques interrogations : quand faut-il le faire ? Quelle est la fiscalité de la revente ? Quel intérêt à se faire suivre par une société spécialisée en revente LMNP ? Cet article vous apporte des éléments de réponse.

Pourquoi revendre un bien LMNP après défiscalisation ?

Depuis quelques années, la revente des biens immobiliers tels les Ehpad et les résidences étudiants a connu une véritable hausse en France. Ce n’est pas un fait anodin, car plusieurs raisons expliquent la montée de la revente LMNP. En effet, l’investisseur, après avoir observé le temps minimum obligatoire de détention au cours duquel il devrait garder son bien, peut décider d’arrêter pour pouvoir récupérer de la liquidité afin d’investir dans un autre projet. Outre cette raison, il peut être dans la logique de vouloir éviter certaines impositions, car son bien LMNP lui génère un revenu BIC positif. Dans la même logique, l’investisseur peut vouloir effectuer un amortissement de son bien, donner des fonds à ses proches ou encore se retrouver dans l’incapacité de garder son bien LMNP.

Avec donc la hausse des chiffres dans la revente de biens LMNP depuis 2016-2017, l’investisseur peut facilement trouver des preneurs. Cependant, pour une revente Ehpad, une revente résidence étudiants ou une autre quelconque revente LMNP, l’investisseur doit choisir le moment le plus propice. Toute revente précipitée ou dans un contexte inapproprié pourrait être un échec.

Dans quel cas est-il intéressant de revendre ?

En pratique, l’investisseur immobilier est normalement libre de revendre son bien quand il en ressent le besoin. Cependant, pour ceux qui ont acquis leur bien LMNP sous la loi Censi Bouvard, effectuer une revente du bien avant l’échéance du temps de location obligatoire est une perte. En effet, cet investisseur sera amené à rembourser les sommes économisées selon les termes de l’accord le liant à l’administration fiscale. C’est pour cette raison qu’il est important d’observer l’échéance du temps obligatoire de location. Après cette première observation, l’investisseur doit s’assurer que l’échéance du bail commercial en cours n’est pas proche ou que l’exploitant de son bien veut rester encore dans les lieux. En effet, si ces conditions sont réunies, le bien LMNP prend de la valeur, puisque le nouvel acquéreur voit la garantie d’un retour immédiat sur investissement. Cependant, lorsqu’elles ne sont pas réunies, il est plus judicieux de prendre le temps d’un renouvellement du bail commercial pour mettre son bien LMNP en revente.

Quelles sont les questions à se poser lors de la revente LMNP ?

Effectuer une revente LMNP amène l’investisseur à se poser quelques questions sur l’action qu’il souhaite accomplir. Dans la liste des questions, celles qui reviennent le plus souvent sont les suivantes :

• À quelle période de l’année faut-il revendre son bien LMNP ?
• Est-il vraiment avantageux de revendre son bien après y avoir effectué des travaux de rénovation ?
• À quel gestionnaire faut-il léguer la tâche/À quelle société spécialisée en revente LMNP faire appel ?
• Quelle est la fiscalité qui s’applique lors de la revente ?
• Dans quel secteur doit-on investir ensuite pour plus de rentabilité ? Etc.

La fiscalité de la revente LMNP

Lorsque l’investisseur procède à la revente de son bien LMNP, la fiscalité tient compte des bénéfices de la vente ou de la plus-value. En réalité, cette plus-value est soumise à deux taxes : l’assiette pour l’impôt sur le revenu et l’assiette pour les prélèvements sociaux. Chacune de ces taxes est calculée en fonction d’une certaine durée.

Pour l’assiette pour l’impôt sur le revenu

• Pour une détention de moins de 6 ans d’un bien LMNP, le taux d’abattement est de 0 % ;
• Pour une détention de 6 à 21 ans d’un bien LMNP, le taux d’abattement est de 6 % ;
• Pour une détention de 22 ans d’un bien LMNP, le taux d’abattement est de 4 % ;
• Pour une détention dépassant les 22 ans d’un bien LMNP, l’investisseur bénéficie d’une exonération.

Pour l’assiette pour les prélèvements sociaux

• Pour une détention de moins de 6 ans d’un bien LMNP, le taux d’abattement est de 0 % ;
• Pour une détention de 6 à 21 ans d’un bien LMNP, le taux d’abattement est de 1,65 % ;
• Pour une détention de 22 ans d’un bien LMNP, le taux d’abattement est de 1,60 % ;
• Pour une détention dépassant les 22 ans d’un bien LMNP, le taux d’abattement est de 9 %.

Ces taux sont en vigueur depuis le 1^er janvier 2015. Ils accordent, après 30 ans de détention, une exonération complète au niveau des deux taxes.

Pourquoi se faire accompagner par une société spécialisée en revente LMNP comme Le Revenu Pierre ?

Comme vous pouvez vous en douter, le processus aboutissant à la revente LMNP est un peu complexe. Il est important de se faire accompagner par des professionnels de la revente Censi Bouvard. En la matière, la société Le Revenu Pierre est une référence. En effets, les experts de l’entreprise maîtrisent les arcanes du marché immobilier et des spécificités liées à la revente LMNP. Leur accompagnement garantit à l’investisseur une revente rapide et rentable. Par ailleurs, cette société dispose d’un large réseau d’investisseurs à qui elle peut facilement diffuser le marché. Aussi, elle est bien placée pour effectuer des estimations plus réalistes des biens LMNP et s’occuper de la gestion des différentes tâches liées à la revente. Le Revenu Pierre s’occupe de tout ce qui concerne la revente Ehpad, la revente résidence étudiants, la revente séniore ou encore la revente d’affaires.

Rubrique : Investissement immobilier